住宅ローンにかかる税金と減税のこと

税金というだけで懸念してしまう方も多いと思いますが、税金はのがれることはできませんし、その分高額消費者ということで控除という恩恵を受けることもできます。
住宅ローン契約時に発生する税金は消費税・登録免許税・不動産取得税・印紙税。そして、受けられる減税措置が住宅ローン控除になります。
知らないと損しちゃう住宅ローンに関する税金のお話を分かりやすくしていきたいと思います。

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除の正式名を「住宅借入金等特別控除」と言い、一定の条件を満たす住宅ローンの年末残高に応じて、一定額を10年間にわたり所得税から差し引く税制優遇措置のことです。

 

一般住宅に対する控除率は1%です。
例)対象となる住宅ローン残高が3000万円の場合
3000万円×1%=30万円が控除金額となり、その年に収めた所得税の中から30万円が還付されます。
また、所得税額が年間30万円以下の場合は、支払った年間所得税額が上限となっているので、30万円未満になる場合もあります。

 

住宅ローン控除を受けるには確定申告を行う必要があります

 

確定申告を提出する際の添付書類
  • 源泉徴収票 

    合計所得金額が3000万円以下であることの確認

  • 土地・建物の売買契約書 

    購入価額、印紙がきちちんと貼られ消印処理されているかの確認

  • 金融機関等からの借入金残高証明書 

    借入期間が10年以上であることの証明と年末の借入残高の確認

  • 住民票 

    購入してから6ヵ月以内に居住し、年末まで居住し続けているかの確認

 

住宅ローン控除の適用要件
  • 住宅ローン控除を受けることができる条件

    ・住宅を取得してから6ヵ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること
    ・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下(会社員は給与所得控除後の金額)

  • 住宅ローン控除を受けることができるローンの条件

    ・住宅ローン控除の返済期間が10年以上

  • 住宅ローン控除を受けることができる建物の条件

    ・[新築]登記簿上床面積が50平方メートル以上
    ・[中古住宅]登記簿上床面積50平米以上で築後20年以内で安全上技術的基準に適合する
     もの

※安全上技術的基準
・マンションなどの耐火建築物の建物の場合は、取得の日以前25年以内に建築されたもの
・耐火建築物以外の建物の場合は、取得の日以前20年以内に建築されたもの
・平成17年4月1日以後の取得の場合は、耐震基準適合証明の家屋の調査が終了したもので、家屋取得日の前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級の等級が3以上であると評価されたもの

 

住宅ローンにかかる税金

  • 一般に住宅を購入によって取得する場合

    不動産取得税や登録免許税、消費税、印紙税

  • 相続によって取得する場合

    相続税や登録免許税

  • 贈与によって取得する場合

    贈与税や不動産取得税、登録免許税

 

消費税

住宅価格で消費税課税対象になるので、建物価格だけで土地代にはかかりません。
建物価格以外に住宅購入において消費税課税されるのは、造成費、地盤調査費、地盤改良費、不動産会社へ支払う仲介手数料と、司法書士、土地家屋調査士の手数料、金融機関の融資手数料も消費税課税対象となります。

 

消費税は2014年(平成26年)4月に8%、2015年(平成27年)10月に10%へ二段階での引き上げが予定されています。
そのため政府は住宅ローン減税拡充を行い、駆け込み需要後の需要急減による経済全体への悪影響を防ぐ対策を行います。

 

  • 【住宅ローン減税拡充】

    上限2,000万円としている住宅ローン減税対象の住宅ローン残高を4,000万円に引き上げ、減税額は10年間で最大200万円から最大400万円に倍増。

  •  

  • 【すまい給付金】

    消費税増税後に自らが居住する住宅を購入すると国から給付金が支払われる制度で、新築住宅、中古住宅のいずれも対象となります。年収に応じて最大50万円の給付を受けることができます。(注:指定の検査を受け住宅の品質や耐久性が確認できることが条件)

     

    この制度は、住宅ローンの借入額が少ない方や所得税の少ない方など、住宅ローン減税拡充ではメリットを受けることができない方のために、、消費税増税分が負担増になってしまうことを回避することが目的の給付制度となっています。

すまい給付金対象となる住宅の条件(新築・中古共通)

・引き上げ後の消費税率(8%)が適用されること
・床面積が50平米以上であること
・第三者機関の検査を受け品質が確認された住宅であること

 

  • 新築住宅のみの対象条件

    ・住宅ローンを利用している場合、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅、または住宅性能表示制度を利用した住宅で、施工中に検査を受けている住宅
    ・住宅ローンを利用していない場合は、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす等の住宅

  •  

  • 施工中の検査内容

    1.住宅瑕疵担保責任保険(建設業許可を有さないものが加入する住宅瑕疵担保責任任意保険を含む)へ加入した住宅
    2.建設住宅性能表示を利用する住宅
    3.住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅
    ※いずれの検査も、原則として施工中に検査を行う必要がため着工前に申し込みが必要です。

  •  

  • 中古住宅のみの対象条件

    1.売主が宅地建物取引業者である中古住宅
    2.住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅
    3.住宅ローンの利用していない場合、50才以上で収入額の目安が概ね650万円以下の者が取得する住宅

  •  

  • 売買時等の検査

    1.売買時等に第三者の現場検査をうけ現行の耐震基準及び一定の品質が確認された以下の1〜3のいずれかに該当する住宅
    2.既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅
    3.既存住宅性能表示制度を利用した住宅(耐震等級1以上のもの)
    4.建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

 

登録免許税

登録免許税は、土地の所有権移転登記、家屋の所有権保存登記(新築)や所有権移転登記(中古)、住宅ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税される、住宅購入時に必要な諸費用の一つなので忘れないようにしてください。

 

  • 登録免許税の税率

    ・所有権の保存登記 0.4%
    ・所有権の移転登記 2.0%(相続による所有権移転登記は0.4%)
    ・抵当権の設定登記 0.4%
    ※登記の申請は司法書士にその手続きを依頼することになるので、別途司法書士への報酬が必要になります。

司法書士への報酬>>

 

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときに支払う税金で、土地や家屋を購入・贈与・増築・改築で家屋を建築した場合など、個人、法人を問わず不動産を取得したすべての人に課税される税金で、金額は固定資産税評価額に対して原則税率4%を乗じた税額となります。

 

【不動産取得税の控除が受けられるケース】

  • 新築住宅の場合

    床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得または増築、改築した場合に、課税標準額から1,200万円が控除されます。
    マンションの場合は40平方メートル以上240平方メートル以下となります。

  •  

  • 中古住宅の場合

    一定の条件に該当する中古住宅を取得した場合は、課税標準額から一定額が控除されます。課税標準額が控除額よりも低い場合は、不動産取得税額がゼロになるだけで還付などはありません。

 

<控除額一覧表>

新築された日  控除額
昭和51年7月1日〜昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日 1000万円
平成9年4月1日以降 1200万円

 

【不動産取得税が免税されるケース】
・10万円未満の土地
・売買・贈与・交換などで取得した1戸につき12万円未満の家屋
・新築・増改築などで取得した1戸につき23万円未満の家屋

 

【不動産取得税が非課税になるケース】
・相続により不動産を取得した場合
・土地区画整理事業などにより換地を取得した場合
・法人の合併または政令で定める分割により不動産を取得した場合
・公共の用に供する道路の取得
・その他、地方税法に定める一定の取得

 

【不動産取得税の納付方法】
都道府県税事務所などから送られてくる納税通知書にて、各事務所の窓口または金融機関・郵便局などで納付します。

 

印紙税

住宅ローンを借り入れ時に作成する「金銭消費貸借契約書」を締結する際に必要な印紙代のこと。税務署に現金で納めるのではなく、収入印紙を購入し書面に貼り消印することで納付します。
・借入額1,000万円超5,000万円以下 2万円
・借入額5,000万円超1億円以下 6万円

 

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、家や土地など不動産の所有者にかけられる税金で、税額は、市町村が「土地」と「建物」の「固定資産税評価額」を決め、それに一定の税率をかけて計算されます。4月頃に納税通知書が送られ、一括で納めるか年4回の分納かは選択できる。
(分納の場合、自動引き落としも可能)

 

固定資産税・都市計画税には一定の軽減措置があり、新築マンションなど(3階以上の耐火、準耐火構造の住宅)を購入する場合は新築後5年間、新築一戸建ての場合は新築後3年間、建物部分の固定資産税額が半額に軽減されます。

 

固定資産税評価額は3年ごとに見直され、建物の評価額は築年数が上がるごとに徐々に安くなり、税額も減っていく仕組みになっています。

 

また、住宅購入初年度は、固定資産税清算金を支払うことになります。固定資産税は1月1日に所有している人に対して課税されるので、引渡し日の日から日割り計算で年内の分を支払います。

 

贈与税

贈与税とは、個人から現金や不動産などの財産を無償で贈与された時にかかる税金のことです。

 

贈与税には、「住宅取得資金の贈与税の非課税枠」の他に、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産に対して課税される「暦年課税」と、相続財産に贈与財産をプラスして相続税が課税される「相続時精算課税」の2種類の非課税措置があり、非課税枠にプラスする制度は自由に選択することができます。

 

【住宅取得資金の贈与税の非課税枠】
住宅取得のための資金の贈与は、省エネルギー性・耐震性を満たす住宅と一般住宅で多少の差額はありますが、非課税枠が設けられています。

贈与年 省エネ性または耐震性を満たす住宅 一般住宅・中古住宅またはリフォーム

平成24年

1,500万円

1,000万円

平成25年

1,200万円

700万円

平成26年

1000万円

500万円

 

【暦年課税】
暦年課税は、個人から財産をもらった場合に課税される税金で、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。
贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。

例)住宅取得資金の贈与税の非課税枠と暦年課税制度を併用した場合
・一般住宅・中古住宅またはリフォーム  1000万円+110万円=1110万円まで非課税
・省エネ性または耐震性を満たす住宅   1500万円+110万円=1610万円まで非課税

 

【相続時精算課税】
相続時精算課税は、相続税と贈与税を一体化した非課税制度で、特別控除枠は2,500万円となっています。特別控除枠を超える贈与があった場合は一律20%の税率で税額が計算されます。

例)住宅取得資金の贈与税の非課税枠と相続時精算課税制度を併用した場合
・一般住宅・中古住宅またはリフォーム  1000万円+2500万円=3500万円まで非課税
・省エネ性または耐震性を満たす住宅   1500万円+2500万円=4000万円まで非課税

 

【非課税措置を受けるための条件】

  • 家屋の条件

    ・新築又は取得した住宅の床面積が50u以上240u以下で、その家屋の床面積の2分の1以上が住宅であること

  • 受贈者の条件

    ・贈与年の1月1日に20歳以上
    ・贈与年の合計所得金額2,000万円以下
    ・贈与年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築もしくは取得または増改築などをすること

住宅ローンと消費税増税の関係

2012年8月10日に消費税増税法案が国会で成立し、消費税増税は2014年(平成26年)4月に8%、2015年(平成27年)10月に10%へ二段階で引き上げが決まりました。

 

住宅購入において1%でも税率が上がれば、非常に大きな金額を負担することになりますが、政府は増税後の需要急減を防ぐため、控除枠の拡大や給付金支給などを実施します。
消費税増税が決定してから駆け込み需要が急増している住宅購入ですが、大きな買い物なので焦って決めてしまって後々後悔するようなことにならないために、消費税増税しても損しない住宅購入についてQ&Aスタイルで詳しく紹介していきます。

 

一体どうなる?消費税増税後の住宅ローンスタイル
住宅ローン,税金 消費税の対象になるのは?

 

消費税の対象になるのは建物の購入代金のみです。
土地代に対する減税制度はありません。
建物代金以外に課税対象となるのは、土地購入時の仲介手数料・融資事務手数料・司法書士への報酬などがあります。

 

一戸建て(新築)の場合、土地と建物の価格の割合はおよそ2:1、マンションでは1:2となっています。
なので、マンション購入の方が消費税増税の影響を大きく受けることになります。
大型マンションや高層タワーマンションなどは物件価格の8割以上が建物の価格ということなので、そういった物件の購入を検討されている方は消費税増税前の購入は大きなメリットがあります。

 

消費税増税の影響をほとんど受けないのは中古物件です。築年数ごとに建物自体の価値が下がってくるため、建物代は評価額100万円+土地代3000万円というような割合になるので、5万円が8万円にUPするだけで済んでしまいます。

 

住宅ローン,税金 消費税5%で住宅購入するには?
  1. 住宅の引き渡し(最終決済)が2014年3月31日までに完了すれば消費税は5%
  2. 注文住宅の場合に限り、請負契約が2013年9月30日までに完了していれば、 引き渡し時期に関わらず消費税は5%
  3. リフォームを行う場合は、請負契約が2013年9月30日までに完了しているか、引き渡しが2014年3月31日までに完了すれば消費税は5%

 

住宅ローン,税金 住宅ローン減税拡充や給付金ってどういう制度?

消費税増税に伴い政府の出した住宅ローンに対する税制措置は、住宅ローン控除額の拡大とすまい給付金による給付制度の実施です。
この2つは、消費税増税分が負担増になってしまうことを回避することが目的に行われますが、制度の特性から住宅ローン控除額の拡大は高額所得者がメリットが大きく、すまい給付金は住宅ローンの借入額が少ない方や所得税の少ない方がメリットが大きく受けれるものになっていています。

 

【住宅ローン減税拡充】
住宅ローン控除は、10年以上のローンを組んで住宅を購入した場合に、支払った所得税や住民税から還付を受けることができる制度です。
年末ローン残高の1%が住宅ローン控除となり、その年収めた所得税より還付される住宅ローン控除の控除対象限度額(年末残高)が、2000万円から4000万円に引き上げられます。
所得税納入額より控除額が多かった場合は翌年の住民税から控除されますが、その金額も最大9万7500円から、最大13万6500円に引き上げられます。
住宅ローン減税を受けられる期間は入居後10年間なので、一般家庭なら払った所得税の大半が戻ってくる人も多く、消費税増税額より多くの金額の還付を受けられる可能性は高くなります。

 

【すまい給付金】
収入の少ない家庭に現金を支給する「すまい給付金」は、新築住宅、中古住宅のいずれも対象となり、支給額はローン残高とは関係なく年収に応じて最大30万円(年収425万円以下)が給付されます。
※消費税率10%時には最大50万円、年収制限は775万円以下まで引き上げられます。

 

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