年収が住宅ローンの借入希望額に届かないとき、収入合算という手を考えることになります。収入合算とは、世帯で働き手が複数いるときに債務者を増やしたりすることです。
このとき、連帯保証の収入合算にするか、連帯債務の収入合算にするのかというような質問がされることがあります。この違いと収入合算をしたときのデメリットを説明します。
目次
まずは住宅ローンの基礎知識をおさらい
収入合算について説明する前に、住宅ローンの基礎知識をおさらいしておきましょう。
まず、債務者とは毎月の返済をする人です。住宅ローンの審査は、この債務者に返済能力があるかどうかを見ます。
債務者の年収が借入希望額に対して不足しており、一人で借りられないときに他の人の収入を合算して債務者の年収不足を賄うことを収入合算と呼びます。
合算できる年収は単に合算する人の年収が足せることもありますが、主たる債務者の半分が上限であったり、金融機関により異なります。
合算する人は正社員であることが基本ですが、パートなど正社員以外でも可能なこともあります。
収入合算には２つのタイプがある
収入合算には、主たる債務者の他に、連帯保証人を置くタイプと連帯債務者を置くタイプに別れます。
連帯保証人と連帯債務者の違い
連帯保証人とは、債務者が返済できないときに弁済を求められる人です。債務者が順調に完済してくれれば、連帯保証人はなにも求められません。
連帯債務者は、住宅ローンを二人で返していくもので、二人とも債務者になります。
夫婦であれば財布は一緒という考えですと、連帯債務でも連帯保証でもそれほど差がないように思えるかもしれません。
連帯債務と連帯保証の差は、後で説明する住宅ローン控除に一番現れてきます。
担保提供者は連帯保証人になる条件が一般的
住宅ローンでは、担保提供者という単語が出てくることもあります。担保提供者とは、例えば住宅購入に際して、頭金に現金を親が出したので、持分の一部が親名義になっている状態の時の親の事です。
返済ができなくなったときに、住宅は競売にかかります。競売するときは、複数の名義人がいたときは、全員の同意がなければ、不動産を売却できません。
不動産の持分だけの売却も不可能ではありませんが、買い手がつきません。競売になったときは、その債務者の持分はもちろん、上記のような担保提供者である親の持分も一緒に売却しなければならないのです。
そのため、「担保を提供する人」になるのです。債務者ではないが、住宅ローンと無関係でもないという立場です。
ちなみに、多くの金融機関は担保提供者は必ず連帯保証人になるという条件がついていることが多いです。
ほんの少しの金融機関のみは、担保提供者は担保提供のみで連帯保証人は免れますが、数が少ないので金融機関に確認したいところです。
連帯債務と連帯保証とペアローンの違い
連帯債務は、1つの住宅ローンを2人で借入れている状態です。
連帯保証は、1つの住宅ローンを一人で借入して、その借入れた人の連帯保証人がいる状態です。
簡単に言うと連帯保証人は、借りている人の何かあった時のスペアという立場です。ペアローンは1つの住宅に、2つの住宅ローンが存在する状態です。
2つの住宅ローンをそれぞれ借入れている人がおり、また互いに相手の連帯保証人になります。
ペアローンの連帯債務との違いは、借入人それぞれが別々に返済をすることとなる点です。
連帯債務は１つの住宅ローンをシェアしてる形なので、それぞれが別々に返しているのではなく、共同で返済をすることになります。
ペアローンは住宅ローンの契約が2口になりますので、返済はそれぞれ口座引き落しをします。
フラット35では、ペアローンはないので、収入合算したいときは、連帯債務を選ぶことになります。
民間の金融機関も連帯債務ができずにペアローンなら可能など異なるので、確認が必要です。
離婚した場合
夫婦で住宅ローンを借りているときに離婚したとしても、それを理由に金融機関に連帯保証人を外してほしいであったり、連帯債務を解消したいという手続きはできません。このときは、住宅ローンを完済する方法を考えます。
１つは繰上げ返済ですが、完済できるだけの手元資金があれば悩むこともないですよね。
2つめが売却してローンを完済する方法ですが、これも売却額がローンの残高に届けばいいですが、満たないときは預貯金で補填するしかありません。
ちなみに売却には、その不動産の持ち分を持つ人全員の同意が必要です。
離婚で共有不動産の売却で揉めたときには、片方の意志では売却ができません。
3つめが住宅ローンの借り換えです。借り換えでは、借り換え先の融資金で元々の住宅ローンを完済することになります。
住宅ローン借入先の銀行の抵当権も外れ、元々の住宅ローンは全て終わることになります。
借り換え先の住宅ローンの審査を住宅を取得する側単独で通れば、最も現実的な解決方法でしょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税と住民税の一部が戻される仕組みです。
控除対象者は債務者だけです。
連帯保証人は毎月の弁済をしているわけではないので、住宅ローン控除の対象ではありません。
連帯債務であれば、二人とも受けられます。
もちろんペアローンは、それぞれの住宅ローンがあるのですから、それぞれが受けられます。
住宅ローン控除は、払っている税金に応じて、還付も変わります。
主たる債務者の年収が低いために、住宅ローン控除を有効活用するために連帯債務やペアローンを選択する共働き世帯もあります。
例えば、下記のようなケースは計算上では、共働きであれば二人で住宅ローン控除を受けるとお得になります。
例1）夫のみで借り入れる
夫年収400万円 3,000万円を年利1％で35年借入
住宅ローン控除額 212,000円/1年目
例2）夫婦で1/2ずつ借り入れる
■ 夫年収400万円 1,500万円を年利1％で35年
→ 借入住宅ローン控除額 146,000円/1年目
■ 妻年収400万円 1,500万円を年利1％で35年借入
→ 住宅ローン控除額 146,000円/1年目
合計住宅ローン控除292,000円/1年目
世帯で見ると、夫婦でそれぞれ住宅ローン控除が受けられるとお得になります。
これは、年収が少ないと控除される枠を最大まで使うことができないためです。40万円または、年末の借入残高の1％の低い方が控除の上限になります。
借入が3000万円であれば、1年目は約30万円が上限になるので、債務者が年間で所得税と住民税の一部で30万円以上を払っていると、最大まで住宅ローン控除の活用ができることになります。
しかし、年収400万円では上限まで税金を払っていないため、連帯債務またはぺローンで住宅ローンの債務者が増えると、それぞれが住宅ローン控除を使えてお得になる仕組みです。
主たる債務者単独で上限まで税金の支払いがあれば、二人で借りて住宅ローン控除を使い切ろうとする必要はありません。
夫婦で1/2ずつ借り入れるときの欠点
妻が住宅ローン控除を受けていて、退職や休職で税金を払うことがなくなってしまうと、その分の住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのです。
上記の例でいえば、妻が住宅ローン控除の対象外になってしまいますと、夫婦で1/2ずつ借りていたときは、妻の分の控除がなくなります。
一人で借りていた時よりも住宅ローン控除が世帯としては少なくなってしまいます。
ただし、働き方は正社員でなくとも、所得税を納めており初年度の確定申告とその後の年末調整を受けるのであれば、パートでもアルバイトでも住宅ローン控除を受けることができます。
納めている所得税にもよりますが、住宅ローン控除の効果は大きいので、住宅ローン控除が使える最初の10年間に退職などを考えているときは、借り方を間違えると、損をする可能性も考えておくと良いでしょう。
