住宅ローンを滞納すると不動産が競売にかけられると言うのは有名な話ですが、任意売却はあまり知られていません。

 

住宅ローンの返済が困難になってしまった状態で、より高く不動産を売却する最後の手段が任意売却です。

 

任意売却とは

 

住宅ローンの債務者はそのローンを全て返さなければ、不動産の売却はできません。

 

住宅ローンを借りると抵当権がつけられます。これは不動産を担保に住宅ローンを借りているということです。

 

売却にはこの抵当権を抹消しなければなりません。そのためにローンは完済する必要があるのです。

 

普通に自宅を仲介に出して売却、引っ越すときは売却しても赤字の部分の住宅ローンを以下のどちらかの方法で払い終わります。

 

  • 貯金で完済する
  • 買い替え住宅ローンで補填する

 

貯金で完済する他に、残ってしまったローンを買い替え住宅ローンで借りることもできます。ローン残高をすべて銀行に返すと、抵当権が抹消されるのです。

 

住宅ローンを滞納しているときはどちらの方法も使えませんね。

 

ローン残高よりも高く売却できる不動産でなければ、売却してもローンの返済に足りず、売却すること自体ができなくなります。

 

任意売却は債権者の同意を得て、ローンの返済はすべてできないかもしれないが、売却を認めてもらう方法です。

 

滞納から競売までの流れ

 

住宅ローンを滞納すると主に次のような流れで競売に向かいます。

 

競売は法的な手続きなので、債務者の意向をくみ取ってもらうことができません。

 

所有権の移転も自動的に行われます。

 

1か月滞納すると銀行から連絡が来る

1回滞納したからといってすぐに競売に掛けられる訳ではありません。

 

電話での連絡から督促状の送付など段階があります。

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滞納から3か月〜6か月程度で残高の一括払いを求められる(分割払いが不可能になる)

もしローン残高よりも高い査定額がつくのであれば売却したお金で返済することを考えていいでしょう。差し押さえられてしまうと自由な売却ができなくなります。

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保証会社が銀行へ代理で返済をする

保証会社とは最初に住宅ローンの審査をしてもらった機関です。

 

住宅ローンを借りたい人の銀行に対しての連帯保証人になるのが役目です。

 

一部には保証会社を利用しない住宅ローンもあります。

 

例えばネットバンク系は保証会社がない住宅ローンなので立て替えてくれるステップがない分、競売までの時間が短くなります。

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債権者から申し立てがされ、裁判所が競売の手続きを開始

次は保証会社から一括返済を迫られることになります。

 

多くの場合は保証会社に一括返済を要求されても払えませんので、債権者は競売の申し立てをします。裁判所から不動産に差し押さえがされた旨の通知が届きます。

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競売開始の決定通知が届く

競売開始の決定通知がされる前までに任意売却の相談を債権者と始めた方がいいでしょう。

 

競売で落札までのカウントダウンが始まっている段階です。

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裁判所の現状調査がされる

1か月程度経つと、裁判所の執行官が室内の写真撮影や、不動産の状況、居住の実態などの調査を行います。

 

不動産の劣化状況など聞き取り調査がされ、これを基に現状調査報告書が作られ、不動産鑑定士の評価書とともに競売の資料になります。

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競売の入札が行われる

資料の閲覧期間を経て、入札期間が設けられます。

 

入札期間は1週間程度でこの期間に最高額で入札した人が落札できます。

 

競売は一般の消費者でも参加することはできますが、実際の不動産の内覧もできないため、ほとんどは不動産会社の参加です。

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開札日の前日

落札者が決まる前日までに任意売却を完了させられなければ、競売で売却が終わってしまいます。

 

落札者が代金を支払うと裁判所の手続きで所有権が移されるので、住み続けたくても立ち退きを迫られることになります。

 

任意売却と競売の違い

 

任意売却は競売と比べて、大きく3つの利点があります。

 

債権者との交渉がある以外は一般的な中古の売却活動と同じことをすることになります。

任意売却は高く売れる

 

競売は市場価格よりも安くなります。2割程度は安く取引されます。

 

場合によっては半値ということもあり、競売物件を安く買って転売するというビジネスもあるくらいです。

 

競売でも任意売却でも不動産の売却額が住宅ローンの残高に満たなければ債務が残ります。

 

より高く売れれば残りの債務が減るため、不動産を失ってもその後の返済が楽になるのです。

 

残ってしまった債務は債権者との話し合いで分割払いをしていくことが一般的です。

 

内覧がある

 

競売は裁判所が出している情報だけで購入希望者による入札がされます。

 

不動産の売買で一般的な購入希望者が部屋の見学をするということがありません。

 

入札をしたい人は、裁判所がまとめた物件の情報や室内写真を見て判断することになります。

 

競売では売却活動が債務者からすると分からないところで、手続きが進むことになります。

 

一方で任意売却では、売却の手続き自体は通常の売買と変わりませんので、購入希望者が内覧を行います。

 

近所に知られる事は無い

 

任意売却の場合は、競売とは違い普通の仲介と同じように扱われます。

 

競売が開始されると、裁判所や裁判所が運営するウェブサイトで情報が公開されます。

 

所在地はもちろん建物と室内の写真も載せられるので、近所の人にはすぐ分かってしまいます。

 

また、入札者は室内を見られないので、不動産の周辺を確認するしかありません。

 

自宅周辺に入札予定の不動産会社が見に来ることが考えられます。

 

引き渡し時期の交渉ができる

 

競売では落札されるまで、立ち退きを迫られるということはありません。

 

しかし落札者が現れれば住む人は不法占拠者になり、引き渡しを自由に選ぶことができなくなります。

 

任意売却で購入者を見つけられれば、通常の売買と変わらず引き渡し日の調整が可能なため、急な立ち退きにならず精神的に楽です。

 

任意売却ができない場合

 

ここまでメリットばかり並べました。

 

債権者にも債務者にもメリットがあるなら、任意売却をしない理由がありませんね。

 

ここでは任意売却のデメリットをご紹介します。

 

債権者が任意売却に同意しない

 

任意売却をすると債務がより減らせる可能性が高いことは説明しました。

 

より債務が減らせるなら債権者が同意しないわけではないと思いますよね。

 

債権者が同意しない理由があるとすれば、それは「銀行(保証会社)にとって任意売却にメリットがない」からです。

 

競売でローン残高すべての回収が可能であれば任意売却に応じる必要がありません。

 

よく「住宅ローンの頭金は物件価格の2割」と言われます。

 

これは担保価値の考えが絡んでいます。最悪8割の融資であれば売却しても、お金の回収が可能だからです。

 

つまり、市場価値がある物件や頭金を多く入れたとき、ローンの返済が少なくなっているときは、競売でも債権者にとって貸したお金の回収が見込めると言うことになります。

 

また、最終的には任意売却の許可は話し合いになるので、話し合いがこじれてしまい同意に至れないこともあります。

 

時間がない

 

任意売却は、競売で買主が決まってしまう前に終わらせなければなりません。

 

普通に不動産の売却をしようと思うと、購入者が見つかっても契約から引き渡しまで最短でも1ヶ月は欲しいところです。

 

競売決定開始通知が届くと、4か月〜半年で落札まで終わってします。

 

手を打つタイミングが遅すぎると、競売が終わってしまいます。

 

税金の滞納で差し押さえ

 

不動産に住宅ローンの債権者以外に差し押さえている人がいると、まずはその差し押さえの解除が必要です。

 

例えば、税金の未納は不動産や自家用車など差し押さえがされる可能性があります。

 

不動産の場合は登記記録を確認すれば差し押さえがされているか誰でも知ることができます。

 

税金は自己破産していても納税の義務がなくなることがないので、非常に重要性が高いです。

 

また、税金の未納分は全額納めなければ、差し押さえが解除されないので注意が必要です。

 

返済をより楽にするために任意売却

 

住宅ローンが払えないとなるともう打つ手がないように思いますが、タイミングが間に合えば、任意売却で自身の判断で不動産の売却が可能です。

 

高く売却できれば、自己破産の回避やその後の生活も変わる可能性があります。

 

競売では強制的な調査や退去が行われますので、任意売却で気持ちよく引っ越したいものです。

 

 

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