フラット35ってどんな住宅ローン?メリット・デメリットは?審査が厳しいって本当?

最近、住宅ローンを利用する方の中にフラット35を利用されている方が増えてきていると言われていますよね。今までにない全く新しい住宅ローンとなっており、テレビCMなど広告を目にする機会も増えてきました。

 

「ずっと変わらない安心」というキャッチフレーズを聞きますが、フラット35と他の住宅ローンの違いはご存知ですか?

 

ここではフラット35だからできること、フラット35を選ぶべき人を説明します。

 

 

フラット35とは

 

住宅金融支援機構(元は住宅金融公庫)という国土交通省と財務省所轄の独立行政法人が民間の金融機関と提携して住宅ローンを貸し出す方法です。
国が関与しているので、広く誰にでも平等に住宅ローンを貸し出すというスタンスです。

 

フラット35も民間の金融機関が窓口となり住宅ローンを貸し出しますが、その債権は買取ということで住宅金融支援機構が持つことになります。
長期間の固定金利はリスクも高いので、民間の金融機関には避けられやすいですが、住宅金融支援機構が融資をすることでそれをフォローする仕組みなのです。

 

フラット35の金利

 

フラット35は固定金利のみで、借入期間の間ずっと同じ金利が適用されます。
最初の返済予定通りに返済できるので、安心というわけです。

 

金利は大きく分けて4パターンあります。

1.借入期間20年以下で売買価格の90%以下の借入

2.借入期間21年以上で売買価格90%以下の借入

3.借入期間20年以下で売買価格の90%超100%以下の借入

4.借入期間21年以上で売買価格90%超100%以下の借入

 

借入期間が短いほど、頭金が多いほど(借入が少ない)ほど金利が安くなります。

 

4パターンでは、1→2→3→4の順に金利が高くなります。

 

フラット35では最大35年まで借入ができますが、20年より短い借入期間であれば金利が低くなります。
また、借りるのは住宅金融支援機構ですが、手続きの窓口は民間の金融機関になるため、銀行によって多少の金利の差があります。
銀行によっては、フラット35に力を入れていないこともあります。

 

住宅金融支援機構の調査によれば、平成30年1月時点で借入期間21年以上で売買価格90%以下の融資金利は、1.36%の金融機関がある一方、1.99%というところもあり0.6%以上の開きがあるのです。

 

また、手数料も金融機関によって異なるので、同じフラット35でも選ぶ金融機関の違いで差が出ることがあります。
1.36%と言われても、民間の変動金利と比べると高い気がするかもしれません。

 

しかし、10年前のフラット35は金利が3%前後だったことも考えると、2%以下で35年の固定金利というのは大変お得なのです。

 

フラット35Sとは

 

それでは、フラット35Sとは何でしょうか?お尻にわざわざ「S」がつくわけですから、特別なフラット35に違いありません。

 

答えは、一定の基準を満たす優良な住宅には金利の引き下げがある制度のことです。

 

条件は以下の4つの観点があります。

 

フラット35Sには金利AタイプとBタイプと言われるものもあり、金利Aタイプの方が基準が厳しくなっています。

 

金利Aタイプ

省エネルギー性(認定低炭素住宅又は一次エネルギー消費量等級5又は性能向上計画認定住宅)

耐震性(耐震等級3以上)

バリアフリー性(高齢者配慮等級4以上)

耐久性、可変性(長期優良住宅)

 

金利Bタイプ

省エネルギー性(断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4)

耐震性(耐震等級2以上または免震)

バリアフリー性(高齢者配慮等級3以上)

耐久性、可変性(劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上)

 

このような基準が設定されています。

 

これらの条件は複数を満たす必要はなく、どれか一つが満たされていればフラット35Sに認定されます。

 

フラット35Sの受付は予算額に達するまで、または平成30年3月31日までの申し込みで、金利の引き下げは以下のようになります。

 

Aタイプの場合、借入から10年間は金利0.25%引き下げ
Bタイプの場合、借入から5年間は金利0.25%引き下げ

 

BよりもAタイプの方がハードルが高いので、優遇期間を長いです。

 

新築であれば、売主は基準を満たすように設計して、検査を受けて適合することでフラット35Sを使えるようにしています。
例えば、バリアフリー性などは高齢者住宅というようりも、通路が広かったり段差が少ないと等級が取れるものなので、見た目にはフラット35Sを満たしているかは分かりませんので、購入時に確認が必要です。

 

ちなみに新築マンションでフラット35Sが使えるマンションは、フラット35のサイトから検索ができ、金利AタイプなのかBタイプなのかも調べられます。

 

公式サイトへのリンクはこのページ下部にありますので、ひとまず記事の続きを読み進めてみてください。

 

フラット35の審査はゆるい?厳しい?

フラット35のメリットのひとつが、審査の条件が厳しくないという点です。
固定金利という以上に、この審査が通りやすいという理由でフラット35が選ばれています。

 

民間の金融機関の住宅ローンの借入には、基本的に以下の4点は必ず条件に入ってきます。
・正社員であること
・勤続2年以上であること、または3年以上であること
・年収300万円(250万円)以上であること
・団体信用生命保険に加入できること

 

金融機関によっては、多少の差はあるものの、これだけの条件が揃うことで、民間の金融機関では、住宅ローンが自由に選ぶことができるようになります。

 

しかし、フラット35では上記のような条件がありません。
借入希望額に対して年収が十分にあるか、という点のみが審査の基準です。
もちろん、過去に分割払いの延滞のような、いわゆるブラックリストになってしまうと、審査は通りませんが、民間で借りられないようなときにも頼りになるのがフラット35です。

 

正社員かどうかのような形は問わないので、アルバイトや派遣社員でも年収が足りていればフラット35では借りることができるのです。

 

1番多いのは、自営業であるために民間の金融機関では借りられないときにフラット35を選ぶケースです。
自営業では、経費で落として所得を申告しないことで節税をすることが往々にしてありますよね。

 

民間の金融機関から借りる時には、自営業ではいくら年収があるのか分からない、収入が安定しないと言う点から審査が厳しくなってしまいます。
その点、フラット35では年収が足りているか、と言う点が基準になるので借りやすくなります。

 

また、契約社員や派遣社員といった働き方でも年収さえクリアすれば借りられるので、フラット35は様々な事情の人が借りられるのです。
勤続年数と言う点でも、1年未満でも借りることのできる民間の金融機関は一部にありますが、選択肢が限られます。
フラット35では、1年未満の勤続のときは、月収×12ヶ月で年収を割り出せるので、勤続年数で不利になることなく、審査が可能です。

 

他にも婚約者の合算が可能です。普通の金融機関の住宅ローンでは、融資開始までに入籍が必要ですが、フラット35では入籍の誓約書を提出はしますが、融資開始までの入籍までは問われません。

 

団体信用生命保険に入れない人

団体信用生命保険は住宅ローンを借りている人が死亡や高度障害になってしまったときに、保険会社から保険金で残債が賄われるものです。
金融機関としては、世帯主である借入人にもしものことがあると、貸し倒れリスクが高まってしまいますよね。
団体信用生命保険があれば、金融機関としては残債の回収ができるので安心して貸し出せるのです。
団体信用生命保険は金融機関によって利用している保険会社が異なるので、細かな加入条件は変わりますが、生命保険ですので「告知事項に該当しない健康な人」である必要が出てきます。

 

民間の金融機関では、団体信用生命保険に加入できないと貸してもらえません。

 

一部にはワイド団信と言われる引受条件の広い団体信用生命保険もありますが、まったく加入できないときは、住宅ローンの借入自体が難しくなってしまします。
フラット35では、団体信用生命保険に加入できなくても借入が可能なので、健康状態に不安がある人でも住宅ローンが可能になるのです。

 

フラット35と火災保険

団信に入らなくてもフラット35は貸してもらえるため、火災保険にも加入する必要がないのではないかと思われる人も多いようですが、これは誤解です。

 

フラット35で住宅ローンを借りる場合でも原則借入額以上、物件の評価額以下の保険金額にて火災保険に加入することが必須条件です。

 

フラット35で借りられた成功例

まとめると、フラット35だから審査が通ったパターンは以下のようなものがあります。
・月収はあるが、勤続期間が1年未満で年収がまだない。
・世帯年収は十分あるが、契約社員である。
・健康状態に不安があり、団体信用生命保険に入れなかった。

 

フラット35は、いろんな銀行で住宅ローンが通らなかった人でも可能性があるのです。
一方、受け皿は広い反面、民間で借りるよりも手続きの書類が多く、審査に時間もかかるので最低でも最初の審査から1か月は融資実行まで時間が必要です。

 

どれくらいの割合の人がフラット35を使っているのか

住宅金融支援機構の調査によれば、住宅ローンのある人で全期間固定金利を選んだ人は1割程度で、その中でフラット35を選んだのは半数になります。
全期間固定金利は、地方銀行では取り扱いがないこともありますが、メガバンクなど民間の住宅ローンでも取り扱いがあるので、半数はそういった全期間固定金利の住宅ローンを選んでいると思われます。

 

逆に言うと、9割以上のほとんどの人はフラット35を選んでいないことにもなります。

 

不動産会社の実感としては、100戸以下の中規模マンション1棟で数人の利用です。

 

全期間固定金利の安心はフラット35にはありますが、住宅ローンの選択肢が増えネットバンクや住宅ローン利用者限定のサービスがある商品も出てきており、フラット35利用者はそれほど多くはありません。
民間では通らなかったという人がフラット35に落ちつくというパターンが多いです。

 

 

 

 

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